Ketahui Hak Penyewa Jika Anda Dihalau Keluar Tuan Rumah

Terdapat beberapa perundangan yang ditetapkan bagi melangsaikan penyelesaian terhadap pertikaian antara penyewaan. Ia berada didalam Bahagian 15: Kanun Pajakan & Tenaga Tanah Negara 1965. Akta yang boleh diaplikasikan ialah ;

• • Akta Kontrak 1950 – untuk perkara yang berkaitan dengan perjanjian penyewaan.
  • Akta Undang-Undang Sivil 1956 – untuk perkara yang berkaitan dengan pembayaran sewa.
  • Akta Kehilangan 1951 – apabila tuan-tuan tanah yang ingin mengusir penyewa, penyewa memliki hak berkaitan dengan perkara itu.
  • Akta Bantuan Khusus 1950 – tuan-tuan tanah adalah dilarang mengusir penyewa, menukar kunci, dan lain-lain tanpa perintah mahkamah.
  • Undang-undang Umum / Undang-undang Kes – untuk semua perkara yang berkaitan dengan penyewaan.

Mengetahui hal ini, terdapat beberapa aspek kritikal yang anda perlu tahu sebagai penyewa bagi melindungkan diri dari dipermainkan oleh tuan rumah dan membela hak masing-masing.

Join Channel Telegram Info Bantuan Kerajaan: https://t.me/portalsemakan

Perjanjian Hak Sebagai Penyewa

Perjanjian penyewa ialah sebuah kontrak yang mengandungi persetujuan yang ditandatangani antara tuan tanah dan penyewa. Isi kandungan kontrak berkenaan, menyatakan secara jelas tentang semua syarat berkenaan harta yang diberi sewa.

Sebelum membuat perjanjiaan, kedua-dua pihak digalakkan bagi berunding tentang syarat-syarat perjanjian.

Lazimnya dinegara ini, tuan tuan tanah atau rumah lebih gemar menyediakan perjanjian penyewaan mereka sendiri. Sekiranya penyewa bersetuju barulah ditandatangani. Sesi perundingan antara tuan dan penyewa jarang berlaku. Adalah lebih baik untuk tuan rumah mengupah seorang peguam untuk menyemak surat perjanjian mereka tulis kerana khidmat profesional dapat memastikan bahawa semua pihak dilindungi sepanjang tempoh penyewaan.

Jika kalau anda tengok yuran undang-undang yang terlibat untuk merangka perjanjian, ia sebenarnya ditanggung oleh tuan tanah.

Penyewa disarankan agar  mengupah peguam sendiri untuk menyelia melalui perjanjian sebelum menandatangani. Ini cuma sekadar saranan saja. Tidak ramai penyewa berkemampuan mengupah peguam.

Yuran guaman dan duti setem oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) adalah seperti berikut:

Yuran Guaman Bagi Tempoh Perjanjian Sewa Selama Tiga tahun Ke Bawah:

• • Sewa pertama RM10,000 – 25% daripada sewa bulanan
  • Sewa RM90,000 seterusnya – 20% daripada sewa bulanan
  • Lebih daripada RM100,000 – boleh dirunding

Duti Setem untuk LHDN:

• • Sewa untuk setiap RM250 yang melebihi sewa RM2,400
  • Kurang dari 1 tahun: RM1
  • Antara 1-3 tahun: RM2
  • Lebih daripada 3 tahun: RM3
  • Sewa tahunan di bawah RM2,400 – tiada duti setem

Contoh pengiraan: Menyewa sebanyak RM1,500 sebulan

Yuran guaman: RM1,500 x 25% = RM375

Duti Setem: (RM18,000 (sewa tahunan) – RM2,400) / RM250 x 1 tahun = RM62.40

Jumlah bayaran yuran dan duti setem: RM437.40

 

 

 

Butiran Yang Perlu Ada Dalam Perjanjian

Segala butiran dan aspek perlu diambil peduli dan ada didalam syarat perjanjian. Pastikan anda bersetuju sebelum menandatangani.

1. a) Sewa bulanan:

• • Akta Kawalan Sewa 1966 [Akta 363] telah dimansuhkan pada tahun 2000, jadi sewa biasanya boleh dirundingkan dengan bebas. Walau bagaimanapun, kebanyakan tuan-tuan tanah akan mempunyai jumlah sewa bulanan yang ditetapkan oleh penyewa, jadi sebaiknya memeriksa sama ada kedua belah pihak berada di halaman yang sama.
  • Perjanjian itu juga mesti termasuk tarikh yang telah ditetapkan untuk membayar sewa bulanan. Kebanyakan tuan tanah memerlukan sewa yang akan dibayar pada 1hb setiap bulan, tetapi anda boleh berunding dengan butir-butir anda dengan tuan rumah anda dan tampil dengan tarikh yang boleh anda persetujui, sekiranya anda perlu membayar pada tarikh yang lebih lambat setiap bulan.

1. b) Deposit Keselamatan:

• • Deposit keselamatan akan digunakan untuk menampung apa-apa ganti rugi kepada harta atau mana-mana perabot yang disediakan oleh tuan tanah yang disebabkan oleh penyewa sepanjang tempoh penyewaan.
  • Deposit mungkin dilucutkan jika penyewaan berakhir sebelum tarikh akhir yang disepakati. Ia dinyatakan didalam perjanjian penyewaan di bawah seksyen yang menyebut berapa hari / bulan notis yang harus dikeluarkan penyewa kepada tuan tanah sebelum menamatkan perjanjian penyewaan.
  • Lazimnya di Malaysia , kebanyakan tuan tanah akan meminta deposit keselamatan dua bulan sewa kasar dan setengah bulan sewa sebagai bayaran utiliti (air dan elektrik) deposit. Menjadikan  sewa bulanan adalah RM1,000, maka deposit keselamatan akan menjadi RM2,500.

Jika tiada masalah sepanjang tempoh penyewaan , kedua-dua deposit keselamatan dan utiliti akan dikembalikan sepenuhnya kepada penyewa pada akhir perjanjian .

1. c) Cara pembayaran untuk sewa bulanan:

• • Melalui pindahan bank dalam talian untuk transaksi bulanan. Pastikan anda menyimpan resit untuk pembayaran sewa setiap bulan tepat pada masanya.

1. d) Butir-butir pemilik dan penyewa:

• • Perjanjian penyewaan mesti termasuk nama penuh, nombor IC / pasport, dan alamat kedua-dua pihak sebagai rujukan.

1. e) Tarikh permulaan dan tamat tempoh Tenancy:

• • Tarikh bermula penyewaan adalah pada tarikh penyewa diberikan kunci dan dia berpindah masuk. Penyewa terpaksa berpindah pada tarikh tamat tempoh tempoh penyewaan. Butiran ini juga memaklumkan tentang jumlah notis (hari / bulan) penyewa harus diberi sebelum keluar atau jika mereka ingin memperbaharui perjanjian penyewaan.

1. f) Antara syarat khas lain yang tentukan oleh tuan tanah:

• • Sebagai contohnya ‘tidak boleh membawa binatang peliharaan’, had bilangan yang menghuni atau kebenaran menghisap rokok didalam rumah.
  •  Tuan tanah jarang mengatakan syarat ini secara lisan dan bersetuju atas perjanjian standard , akan tetapi pastikan anda bersetuju dengan syarat diatas.Jika tidak akan berlaku kerumitan yang sukar diselesaikan.

3. Bolehkah Tuan Tanah Menghalau Penyewa Atau Mengunci Mereka Jika Bayaran Sewa Tidak Tepat Pada Masa?

• Ianya menyalahi undang-undang bagi pemilik harta kerana mengusir penyewa mereka atau memulihkan hak milik rumah / bilik tanpa perintah mahkamah jika mengikut Seksyen 7 (2) Akta Bantuan Khusus 1950.
• Oleh itu, pemilik tanah DILARANG daripada menukar kunci atau menghalau keluar penyewa tanpa dokumen mahkamah yang diperlukan. Jika mereka berbuat demikian, mereka boleh didakwa
• Beberapa proses undang-undang perlu dilalui  tuan tanah untuk berhadapan masalah penyewa yang gagal membayar sewa mereka.

 

Berurusan soal penyewaan ini amat merumitkan. Sebaiknya pastikan anda dan tuan rumah dalam persetujuannya sama agar dapat mengelakkan sebarang konflik tak diingini.

Sebagai penyewa, anda perlu menuntut perjanjian penyewaan yang terperinci, mematuhi peraturan dan memenuhi permintaan dan bertanggungjawab dengan komitmen sewa anda.

Catatkan bukti fizikal semua pembayaran dan perjanjian. Jika berkemampuan, gunakan khidmat peguam bagi melindungi hak anda. Tiada siapa tahu apa akan berlaku dimasa hadapan.

Kod perilaku dua hala yang mesti dihormati oleh tuan tanah dan penyewa. Antara penyewa dan tuan tanah perlu wujud rasa bertimbang rasa, bertolak ansur dan saling percaya . Ia akan memudahkan proses sama ada sebelum tempoh penyewaan, semasa penyewaan mahupun selepas penyewaan.

 

Kredit – Kaki Property